Современные здания оснащены сложным и дорогим оборудованием, и их техническая эксплуатация включает в себя целый комплекс мероприятий по обслуживанию их инфраструктуры и инженерных сетей. От качества технической эксплуатации зданий, от уровня профессионализма исполнителей, занятых на этих работах, в значительной степени зависит срок службы и функциональность здания, его удобство и комфортабельность, а также уровень расходов на его содержание.
До недавнего времени выбор был ограничен двумя вариантами – воспользоваться услугами государственного ЖЭСа или организовать техническое обслуживание собственными силами товарищества или ЖСПК. Но в последние годы все более востребованными становятся услуги негосударственных жилищно-эксплуатирующих организаций. Такие ЖЭО успешно действуют в Могилеве, Мозыре. Доступны услуги таких организаций и в Минске.
Государственные ЖЭСы (ЖЭУ) оказывают стандартный набор жилищно-коммунальных услуг по тарифам, утверждаемым правительством. Собственники практически лишены возможности осуществлять контроль за качеством и объемом работ. Отчисления на капитальный ремонт перечисляются на счет ЖРЭО. Многие собственники предпочитают организовать эксплуатацию дома самостоятельно.
Техническое обслуживание силами товарищества собственников или ЖСПК
Как правило, кроме председателя, в штат входят главный бухгалтер, главный инженер, паспортист, диспетчер, сантехник, электрик, рабочие по уборке.
Главный бухгалтер товарищества должен знать все участки бухгалтерского учет (налоги, начисление заработной платы, учет материальных средств, составление отчетности) и уметь выполнять начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Главный инженер должен владеть всеми вопросами технической эксплуатации конструктивных элементов зданий и инженерных систем. Кроме того, главный инженер является лицом, ответственным за электрохозяйство и за общее состояние теплового хозяйства, технически исправное состояние и безопасную эксплуатацию теплоиспользующих установок и должен иметь соответствующие допуски (если в штате нет главного энергетика).
В обязанности сантехника входит устранение течей трубопроводов, запорной арматуры, задвижек,устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации, в системах отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, промывка отопительных приборов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.), проверка работы приборов группового учета холодного и горячего водоснабжения, приборов учета и регулирования тепловой энергии, прочистка канализационных отступов и выпусков в канализационную сеть до первого канализационного колодца.
Электрик устраняет незначительные неисправности электропроводки и электротехнических устройств, расположенных во вспомогательных помещениях жилых зданий (протирка плафонов и замена перегоревших электролампочек и неисправных патронов в чердачных и подвальных помещениях, лестничных площадок и посадочных площадок лифтовых холлов).
Обращаем внимание, что в обязанности сантехника и электрика не входят работы, выполняемые в квартирах нанимателей и собственников жилых помещений.
Паспортист проверяет предъявляемые для регистрации по месту жительства документы, паспорт. Регистрирует граждан согласно установленному порядку, оформляет необходимые документы для выдачи (замены) паспорта. Подготавливает справки по установленной форме для выдачи их населению.
Функции уборщицы (дворника) понятны.
В небольших товариществах собственникам приходится либо нанимать персонал по совместительству (зачастую привлекая работников ближайшего ЖЭСа), либо нести дополнительные затраты для достижения приемлемого качества обслуживания.
Результаты работы очень сильно зависят от компетентности и личных качеств работников и в первую очередь председателя правления.
Согласно Указу Президента от 14.10.2010 №538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков», председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. Кандидатуру председателя правления согласовывает местный исполнительный и распорядительный орган.
Обслуживание жилого дома сиоами собственной службы эксплуатации позволяет достичь более высокого качества, но при этом приходится создавать и финансировать структуру, являющуюся по существу уменьшенной копией ЖЭСа, что требует больших затрат на организацию рабочих мест персонала, помещения для приема жильцов, закупку оргтехники, инструментов и оборудования, создания запаса запчастей. Как правило, более или менее удовлетворительно работают службы эксплуатации, созданные достаточно большими товариществами собственников, управляющими несколькими домами и насчитывающими не менее 600 – 1000 лицевых счетов.
Техническое обслуживание силами негосударственных жилищно-эксплуатирующих организаций
В сложившихся экономических условиях наиболее рациональным способом организации эксплуатации жилого дома является передача функций технической эксплуатации и начисления коммунальных платежей одной или нескольким специализированным организациям на основании заключенного договора.
Специализированная организация обеспечивает выполнение всего комплекса работ по техническому обслуживанию домовладения с более высоким качеством за счет наличия квалифицированных специалистов, наличия необходимого оборудования и рациональной организации труда.
Такой подход позволяет в полной мере реализовать все возможности, которые дает управление дома через товарищество собственников, так как сохраняется полный контроль над своими финансами (в том числе и отчислениями на капитальный ремонт дома), ТС или ЖСПК может выбирать виды и объем жилищно-коммунальных услуг. Правление и председатель, которым в таком случае нет необходимости тратить все силы на решение технических вопросов и выполнение ненужной рутинной работы, могут сконцентрироваться на решении самых актуальных для собственников вопросов управления совместным домовладением.